Baufinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die meisten fangen bei der Immobiliensuche mit dem Kaufpreis an. Falsche Reihenfolge. Die Bank finanziert keinen Kaufpreis, sie finanziert eine monatliche Rate, die du über Jahrzehnte tragen kannst. Wer zuerst das Haus sucht und danach rechnet, verliebt sich oft in etwas, das er sich gar nicht leisten kann.

Die bessere Reihenfolge: erst dein Budget ehrlich ermitteln, dann suchen. Drei Zahlen entscheiden, wie viel Haus wirklich drin ist.

Zuerst die Rate, nicht der Kaufpreis

Als Faustregel aus der Finanzierungsberatung gilt: Die monatliche Rate für Zins und Tilgung sollte dauerhaft tragbar bleiben, auch wenn sich an deiner Lebenssituation etwas ändert, Elternzeit, weniger Stunden, ein Jahr mit geringerem Einkommen. Wer seine Rate bis an die Belastungsgrenze plant, hat keinen Puffer mehr, wenn genau das eintritt.

Praktischer Weg dahin: Rechne erst deine reale Haushaltsrechnung durch, alles was laufend reinkommt und rausgeht, so wie du es heute schon für deinen Notgroschen machen solltest. Was am Ende übrig bleibt, ohne dass es eng wird, ist deine realistische Obergrenze für die Rate. Nicht das, was die Bank dir theoretisch bewilligen würde.

Eigenkapital: mehr als nur die Nebenkosten decken

Als Faustregel sollte Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten decken, besser zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Die Nebenkosten selbst liegen grob bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland: Grunderwerbsteuer (grob 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (grob 1,5 bis 2 Prozent), dazu die Maklerprovision, falls eine anfällt (grob 3 bis 3,57 Prozent).

Der Grund, warum mehr Eigenkapital sich lohnt: Je höher dein Anteil, desto niedriger der Beleihungsauslauf, und desto niedriger in der Regel der Zinssatz, den die Bank dir anbietet. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber spürbar teurer und trägt mehr Risiko, meist nur in Ausnahmefällen sinnvoll.

Der Mehrbankenvergleich als letzter Hebel

Selbst bei gleicher Bonität veröffentlichen Banken ihre individuellen Konditionen nicht online, sie entstehen aus der konkreten Anfrage. Zwischen dem besten und einem mittelmäßigen Angebot liegen bei gleicher Ausgangslage schnell mehrere Zehntausend Euro Zinskosten über die gesamte Laufzeit. Ein Vergleich mehrerer Banken parallel zur eigenen Hausbank kostet dich nichts außer etwas Zeit, kann aber der wirksamste Hebel im ganzen Prozess sein.

Drei weitere Stellschrauben, die über die Gesamtkosten entscheiden: die Zinsbindung (länger heißt mehr Planungssicherheit, meist etwas höherer Zins), die Möglichkeit für Sondertilgungen (meist bis 10 Prozent pro Jahr ohne Aufpreis), und die Option auf ein Volltilgerdarlehen, bei dem Zinsbindung und Gesamtlaufzeit identisch sind, am Ende bist du komplett schuldenfrei, ohne Anschlussfinanzierungsrisiko.

Was du daraus mitnehmen kannst

• Nicht der Kaufpreis ist der Ausgangspunkt, sondern die Rate, die du dauerhaft tragen kannst, auch in einem schlechteren Jahr.
• Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten von grob 10 bis 15 Prozent decken, ein Liquiditätspuffer bleibt trotzdem bestehen.
• Ein Mehrbankenvergleich statt nur ein Angebot kann über die Laufzeit mehrere Zehntausend Euro ausmachen.
• Sondertilgungsrechte und die Wahl der Zinsbindung sind mindestens so wichtig wie der Zinssatz selbst.

Ich rechne dir dein realistisches Budget durch, bevor du dich in ein Haus verliebst, das am Ende nicht passt, und vergleiche danach mehrere Banken für dich. Das kostet dich nichts außer 20 Minuten.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Finanzierungsberatung. Genannte Prozentsätze und Zinsspannen sind vereinfacht, orientieren sich an Marktdaten vom Sommer 2026 und können sich ändern. Sie ersetzen keine Prüfung deiner persönlichen Bonität und keine konkrete Bankanfrage. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Konditionen und Bedingungswerke.