Immobilie als Kapitalanlage: vermieten statt selbst wohnen

Eigenheim und vermietete Immobilie fühlen sich ähnlich an, du kaufst eine Wohnung oder ein Haus und finanzierst sie über eine Bank. Steuerlich und wirtschaftlich sind es trotzdem zwei komplett verschiedene Welten. Beim Eigenheim zahlst du für dein eigenes Wohnen, beim Vermieten für ein Geschäftsmodell mit eigener Rechnung. Wer beides gleich behandelt, übersieht entweder einen großen Hebel oder ein großes Risiko.

Der Steuerhebel, den Eigennutzer nicht haben

Wohnst du selbst in der Immobilie, kannst du weder die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude noch die Zinsen deiner Finanzierung steuerlich absetzen, beides gilt als privat. Vermietest du dagegen, werden AfA, Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung zu Werbungskosten, die deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindern. Die AfA liegt je nach Baujahr bei 2 bis 3 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG), der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.

Was das konkret bringt, an einem Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, davon 240.000 € Gebäudeanteil (80 Prozent, abhängig von Lage und Gutachten), Baujahr 1995, also 2 Prozent AfA im Jahr. Finanziert mit 300.000 € Darlehen bei angenommenen 3,6 Prozent Zins, Kaltmiete 1.050 € im Monat.

In diesem Jahr übersteigen die abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen, es entsteht ein steuerlicher Verlust von rund 5.700 €, den du mit anderem Einkommen verrechnen kannst. Wichtig: Das ist ein Steuereffekt, kein Geldsegen. Die Zinsen fließen trotzdem real aus deiner Tasche, nur die Steuerlast auf andere Einkünfte sinkt.

Rendite ehrlich rechnen, nicht schönrechnen

Die meisten Exposés werben mit der Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. In unserem Beispiel sind das 12.600 € geteilt durch 300.000 €, also 4,2 Prozent. Diese Zahl ignoriert aber die Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten. Realistischer ist die Nettomietrendite: Jahresmiete minus Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten.

Die Kaufnebenkosten liegen grob bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, in NRW aktuell 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (grob 1,5 bis 2 Prozent) und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision (grob 3 bis 3,57 Prozent). In unserem Beispiel macht das rund 35.460 €, die Gesamtinvestition liegt damit bei 335.460 €. Ziehst du von der Jahresmiete noch Verwaltung und Instandhaltungsrücklage ab (angenommen 2.700 €), bleibt eine Nettomiete von 9.900 €.

1,2 Prozentpunkte Unterschied klingen wenig, sind bei Kapitalanlagen aber oft der Unterschied zwischen einem soliden und einem knappen Investment. Jedes Exposé, das nur die Bruttorendite nennt, zeigt dir die schönere Zahl, nicht die ehrlichere.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen

Finanzierst du einen großen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital, wirkt der sogenannte Leverage-Effekt: Liegt deine Nettomietrendite über dem Kreditzins, steigt deine Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital überproportional. Liegt sie darunter, sinkt sie genauso überproportional, im Zweifel bis ins Minus. In unserem Beispiel liegt die Nettomietrendite bei 3,0 Prozent, der angenommene Zins bei 3,6 Prozent, also unter dem Zins. Die Folge: Die Nettomiete von 9.900 € reicht die Zinslast von 10.800 € im ersten Jahr nicht, der Cashflow ist vor Tilgung leicht negativ, trotz des steuerlichen Verlustvortrags. Der Hebel ist hier also ein Risiko, kein Vorteil, zumindest solange der Zins über der Mietrendite liegt.

Das ist der Kern des Mythos „Betongold, das lohnt sich immer": Eine Immobilie kann sich lohnen, muss aber nicht. Es hängt an Kaufpreis, Lage, Zins, Eigenkapital und daran, ob du realistisch statt optimistisch rechnest. Wer den Hebel nur in eine Richtung mitdenkt, übersieht die Hälfte des Risikos.

Die Risiken, die im Exposé meist fehlen

• Leerstand und Mietausfall. Jeder Monat ohne Mieter kostet dich Zinsen und laufende Kosten, ohne dass Einnahmen gegenstehen. Eine Reserve für mehrere Monate gehört zur Kalkulation, nicht zur Hoffnung.
• Instandhaltung ist real, nicht theoretisch. Dach, Heizung, Fenster werden irgendwann fällig. Eine jährliche Rücklage von rund 1 Prozent des Gebäudewerts ist eine gängige Faustregel, bei älteren Objekten eher mehr.
• Klumpenrisiko. Eine einzelne Immobilie ist ein großer, illiquider Einzelwert an einem einzigen Standort, das Gegenteil von Streuung.
• Verwaltung kostet, ist aber nicht umlagefähig. Anders als viele Betriebskosten darf die Hausverwaltung nicht auf Mieter umgelegt werden, sie geht voll zulasten deiner Rendite.

Nichts davon spricht gegen Immobilien als Baustein im Vermögensaufbau. Es spricht dafür, sie wie ein unternehmerisches Investment zu rechnen, mit echten Zahlen statt Exposé-Optimismus, und als einen Baustein neben anderen zu sehen, nicht als Ersatz für ein gestreutes Depot.

Was du daraus mitnehmen kannst

• Vermieten öffnet einen Steuerhebel, den Eigennutzung nicht hat: AfA und Schuldzinsen mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
• Rechne immer mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttozahl aus dem Exposé. Kaufnebenkosten und laufende Kosten verändern das Bild spürbar.
• Der Leverage-Effekt wirkt in beide Richtungen. Liegt der Kreditzins über der Nettomietrendite, verstärkt Fremdkapital den Nachteil statt den Vorteil.
• Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei, das gehört in die Planung von Anfang an.
• Leerstand, Instandhaltung und Klumpenrisiko sind real und gehören mit in jede Kalkulation, nicht erst, wenn sie eintreten.

Ob eine konkrete Immobilie als Kapitalanlage für dich aufgeht, hängt an deinem Fall: Kaufpreis, Finanzierungskonditionen, Steuersituation und wie sie neben deinem übrigen Vermögen steht. Das rechnen wir dir gerne ehrlich durch.

→ Rechne deine monatliche Rate für die Finanzierung durch: Baufi-Raten-Rechner

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. AfA-Sätze für vermietete Wohngebäude (2 bis 3 Prozent je nach Baujahr und Fertigstellung) nach § 7 Abs. 4 EStG, Stand 2026, die genaue Aufteilung Grundstück/Gebäude und der anwendbare Satz hängen vom Einzelfall ab und gehören zum Steuerberater. Spekulationsfrist und Steuerfreiheit nach zehn Jahren nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, Stand 2026. Grunderwerbsteuersätze variieren je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Angabe für NRW Stand 2026, bitte beim zuständigen Landesfinanzministerium prüfen, da sich Sätze ändern können. Alle Zahlen im Rechenbeispiel (Kaufpreis, Miete, Zins, Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage) sind vereinfachte, frei gewählte Modellwerte zur Veranschaulichung, keine Prognose und keine Zusage für eine konkrete Immobilie oder Finanzierung.